내 집 마련하기, 전세 vs 매매 중 무엇이 유리할까?

누구에게나 내 첫 집을 마련해야 하는 순간이 온다. 그런데 전세와 매매 중 어떤 방식이 나에게 유리할까? 워낙에 높은 집값 때문에 쉽사리 집을 사야겠다는 생각을 가지기는 어렵다. 특히 사회 초년생이 자신의 능력으로 수도권 내 아파트를 매수하는 것은 쉬운 일이 아니다. 결국 내가 확보할 수 있는 현금이 얼마인지를 확인하고 전략을 수립해야 한다.

 

 

1. 가지고 있는 목돈이 거의 없는 경우

이런 경우에는 전세를 선택할 수밖에 없다. 그런데 전세도 목돈이 필요하지 않을까? 은행 전세대출이 전세보증금의 100%을 빌려주지는 않는다. 보통 HF나 HUG의 보증서를 담보로 전세보증금의 80%를 빌려준다. 즉, 전세금의 20%는 돈을 모으거나 신용대출을 받는 등 내가 확보해야 한다.

 

네이버 부동산에 올라온 평촌 공작부영 아파트 전세매물

예를 들어, 안양 평촌의 15평 아파트에 전세로 거주하기 위해 2.5억원을 조달해보자.

 

- 신용대출 : 5천만원 / 2.5%   -> 연 이자 125만원

- 청년전세대출 : 7천만원 / 1.56%   -> 연 이자 109.2만원

- 일반전세대출 : 1억3천만원 / 2.61%   -> 연 이자 339.3만원

 

위와 같이 대출을 받았을 때, 월 47.8만원의 이자를 내게 된다.

반면, 월세로 살게될 경우 동일평수 기준 보증금 1000만원/월65만원으로 더 비싼 금액에 거주해야 한다.

 

고정비를 줄이는 측면에서는 원룸이나 오피스텔의 비싼 월세보다는 정부의 정책대출을 활용해서 전세집에서 사는 것이 훨씬 유리하고, 삶의 질도 높아진다. 중소기업 재직자의 경우 중소기업 전세대출도 활용할 수 있고, 소득이나 기타 조건에 따라 디딤돌대출 등 다양한 상품을 활용할 수 있다.

 

 

2. 1억원 이상의 예산이 있는 경우

신용대출을 포함해서 1억원 이상의 현금을 조달할 수 있는 경우 매매도 고려해야 한다. 물론 집값은 전반적인 경제상황과 여건에 따라 오를 수도 있고, 내려갈 수도 있다. 하지만 통화유통량이 계속 증가하는 자본주의 특성상 자산가격은 장기적으로 우상향하며, 무주택자의 경우 실거주 1주택을 확보하는 것은 대부분의 경우 좋은 전략이다.

 

6억 이하 아파트를 매수할 때 가장 좋은 전략은 '보금자리론'을 활용하는 것이다. 주택담보대출 중 유일하게 LTV 70%까지 받을 수 있고, 30년 고정금리 체증식(!) 상환이 가능하다. 대출을 최대한 많이 받아서 오래 보유하고 있을수록 이득이 되는 대출이라고 할 수 있다. 소득기준은 신혼부부 연봉 8500만원, 그 외에는 7000만원 이하여야 한다. 고소득 직장인 경우에는 소득이 100% 찍히지 않는 초년생일 때가 아니면 받을 수 없는 대출이다.

보금자리론을 취급하는 한국주택금융공사(HF)

 

매매 매물은 크게 3가지 종류의 매물이 있다.

 

첫번째는 입주가 가능한 집이다. 2020년 부동산 대책 이후로 입주가 불가능한 집에서 주택담보대출을 받는 것은 매우 어려워졌다. 잔금일 이후 바로 거주가 가능하기 때문에 다른 매물에 비해 더 프리미엄이 붙어서 거래가 되고 있다. 

 

두번째는 전세 세입자가 거주중인 집이다. 이 경우 매매가와 기전세금 사이의 갭만큼 금액을 지불하면 매수가 가능하다. 투자용 목적이거나 바로 실거주할 필요성은 없는 경우 갭으로 매수하는 것을 고려해볼만 하다.

 

세번째는 월세 세입자가 거주중인 집이다. 매매가가 가장 낮게 형성된다. 대부분 월세보증금이 천만원에서 1억원 사이로 낮게 계약이 되어 있어서 그 차액분만큼을 모두 현금을 조달해서 매수해야 하기 때문이다. 

 

그러면 보금자리론을 활용해서 4억대 아파트를 매수해보자.

 

수원시 권선구 권선동에 위치한 한 아파트의 매매 매물

 

보금자리론을 받기 위해서는 입주가능한 매물을 선택해야 한다. 간혹 세입자가 살고 있는데 입주가능물로 매물이 나온 경우도 볼 수 있다. 이런 매물은 주의를 기울여야 한다. 나가기로 했던 세입자가 변심하는 경우 입주가 불가능하여 주택담보대출을 받지 못할 수 있기 때문이다. 담보대출을 받을 계획으로 매매계약을 체결했는데 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 경우의 리스크를 고려해야 한다.

 

분당선 인근 임의의 아파트 단지를 선택했다. 공급면적 25평 입주가능한 매물이 4.5억원 호가에 네이버 부동산에 올라와있다. 호가는 매도인이 자신이 받기 원하는 금액이므로 매수인도 자신이 생각하는 금액 선으로 협상을 시도하는 것이 좋다. 다만 협상이 실패할 경우를 대비해서 미리 여러 아파트 단지를 살펴보고 각각 가격협상을 진행하자. 여기서는 4.5억원에 계약을 체결한 것으로 하자.

 

예시)

 - 계약금 : 4500만원

 - 중도금 : 9000만원

 - 잔금 : 31,500만원

 

계약금은 통상 10%로 설정한다. 중도금은 정해진 비율은 없고 매수인과 매도인이 미리 협의해서 금액과 일자를 정해야 한다. 잔금일자도 마찬가지로 돈을 송금하기 전에 미리 협의를 해야한다. 보금자리론으로 매수를 하려는 경우에는 잔금을 크게 가져가는 것이 유리하다. 주택담보대출은 말 그대로 주택을 담보로 하기 때문에 잔금일에 내 명의로 등기함과 동시에 근저당을 설정해야 하기 때문이다. 그 말은 계약금과 중도금은 100% 내 돈으로 조달해야 한다는 뜻이다.

 

보금자리론은 무주택 실수요자에 대해 LTV 70%의 대출이 나오게 된다. 이떄 LTV는 KB시세 평균가 혹은 매매가 중 작은 금액을 기준으로 한다. 위 아파트 25평의 KB시세 평균가가 4억원이기 때문에 DTI 조건을 만족하면 2억 8천만원이 대출로 나오게 된다. 정리하면,

 

 - 내 예산 : 17,000만원

 - 취득세(1.1%) : 495만원

 - 복비(최대 0.4%) : 180만원

 - 보금자리론 : 28,000만원

 

취득세와 복비를 포함하면 약 1.77억원 정도를 조달하면 된다고 생각하면 된다. 이런 식으로 6억 이하 아파트의 경우 보금자리론을 활용하여 적은 예산으로도 비교적 쉽게 매수할 수 있다. 자신에 예산범위에 맞추어서 희망가격대를 정하고, 알맞은 지역과 단지를 물색하는 식으로 접근하면 되겠다.

 

예산이 1억 정도로 타이트한 경우에는 매매가를 낮춰야겠지만 KB시세와 호가가 비슷한 단지를 찾는 것도 방법이다. 특히 대단지 아파트의 경우 동마다 입지에 따라 시세 차이가 큰 경우가 많아서 로얄동이 아닌 매물은 평균가인 KB시세보다 싼 경우도 많이 있다. 이런 단지는 상승장에서도 주택담보대출을 활용하기 용이하다.