구축 아파트를 매수할 때 고려해야할 6가지 항목들(대단지, 초품아, 평지, 교통, 용적률, 연식)

구축 아파트는 언제까지를 이야기하는걸까? 보통 건설 5년 이내를 신축이라고 하고, 5~10년은 준신축으로 분류한다. 그리고 10년 이상된 경우에는 구축이라고도 하는데 몇년 이상되어야 구축인지는 사람들마다 기준이 약간씩은 다른 것 같다. 통상 구축 아파트라고 명명한다면 적어도 2000년 이전에 지어진 아파트들이 대부분을 차지할 것 같다.

 

구축 아파트를 매수할 때 고려해야 하는 항목들을 살펴보자. 구축 아파트라고 특별할 것은 없다. 흔히 선호되는 아파트의 특징들을 살펴보고 거기서 구축 아파트일수록 더 확인해보면 좋은 항목들을 알아보자.

 

 

1. 대단지

세대수가 1,000세대 이상 되는 대형 아파트 단지를 말한다. 왜 대단지 아파트가 선호되는가? 거주하고 있는 인구수 자체가 많기 때문에 해당 아파트를 중심으로 교통, 학군, 편의시설 등이 모여있는 경우가 많다. 또한 매매가 자주 이뤄지기 때문에 사기도 쉽고, 팔기도 쉽다. 잘 모르는 지역일수록 매매기록이 많은 대단지를 선택하면 너무 비싸게 살 가능성을 줄여준다.

 

또한 많은 세대수로 규모의 경제가 이뤄지기 때문에 관리비도 저렴한 편이고, 각종 사업을 추진하기도 용이하다. 아파트 내 시설을 교체하더라도 세대수가 많으니 1세대당 비용이 작아진다. 재건축 등 정비사업을 고려하더라도 세대수가 많으면 경제성이 올라간다.

 

대단지 아파트

 

 

2. 초품아

초품아는 '초등학교를 품은 아파트'의 준말이다. 아파트 단지에서 횡단보도를 건너지 않거나 1번만 건너는 정도로 초등학교가 근접해있는 경우를 말한다. 아무래도 저학년 학생들은 장거리 등하교가 어렵기 때문에 초등학생 아이를 키우는 부모의 수요가 집중되기 마련이다.

 

대전의 초품아 아파트 (출처 : 네이버 지도)

 

3. 평지 여부

지형이 평지인지 언덕인지는 당연히 중요한 요소다. 대규모 택지개발이 아닌 이상 이미 주어진 지형을 바꾸는 것은 거의 불가능하다.

 

돈암동 아파트 (출처 : https://twitter.com/eun_gong/status/872076838012583936/photo/3)

 

4. 교통

아파트 인근에 지하철역, 기차역, 버스정류장 등이 있는지 여부이다. 가장 중요한 요소는 지하철역이고, 노선에 따라 중요도도 차이가 있다. 버스정류장은 중요도가 떨어지긴 하지만 광역버스 정류장의 여부는 장거리 출퇴근 등에 큰 영향을 주는 항목이다.

 

교통요지 중 하나인 왕십리

 

 

5. 용적률 및 토지종별

재건축이나 리모델링 사업성이 나오는지 여부는 구축아파트일수록 중요하다. 당연히 사람들은 신축 아파트에 살고 싶을 것이고, 2000년 이전 건설된 구축 아파트는 그런 신축의 수요를 따라갈 수는 없다. 하지만 신축으로 바뀔 가능성이 있는 아파트라면 이야기가 다를 것이다.

 

용적률은 대지면적 대비 건물면적의 비율이다. 용적률이 낮을수록 재건축을 했을 때 늘어나는 건물면적이 커지므로 사업성이 좋아진다. 통상 용적률이 180% 이하여야 재건축 사업성이 있고, 230% 이하여야 리모델링 사업성이 있다고 한다. 하지만 항상 그렇다는 것은 아니고, 해당 아파트의 매매가나 세대수 등 사업성에 대한 분석이 필요하다.

 

토지종별도 중요한데 해당 아파트가 있는 대지가 몇 종 주거지역인지에 따라 법령과 조례에 따라 용적률 및 건폐율 상한값이 정해지기 때문이다. 보통 제3종주거지역의 경우 300%까지 용적률을 늘릴 수 있지만 지자체 조례에 따라 280%까지 올리지 못하는 경우도 있다.

 

    위 3가지 모두 용적률 100%다.    (출처 : 위키백과)

 

 

6. 연식

같은 구축 아파트여도 몇년도에 지어졌는지는 당연히 중요한 사항이다. 2000년대 건설된 아파트와 1990년대 건설된 아파트의 주거질, 품질 차이는 당연히 클 것이다. 반대로 나중에 재건축이나 재개발, 리모델링 등을 기대한다면 연식이 오래된 아파트가 선호된다. 리모델링 사업을 위해선 최소 15년, 재건축은 최소 30년 이상의 연식이 있어야 한다.

 

또한 주택관련 규제로 인해 광폭 베란다, 전실 등 요즘 주택에서는 찾아볼 수 없는 구조나 특징을 갖는 아파트들도 있다. 이런 아파트들을 찾아보는 것도 주거의 질을 높일 수 있는 방법 중 하나다.

 

 

그 외에도 고려할만한 요소들은 아래와 같다.

 

※ 아파트 브랜드

아파트 건설사 브랜드 또한 중요한 고려사항 중 하나이다. 대기업 건설사 브랜드가 주로 선호된다. 특히 광역시 이하 지방도시의 경우 신축아파트 브랜드는 굉장히 중요한 요소 중 하나다. 하지만 구축의 경우에는 상대적으로 중요도가 많이 떨어진다. 특히 건설시기가 2000년 이전인 경우에는 더더욱 그렇다. 과거에는 건설사간 품질이나 설계 차이가 크지 않았기 때문이다.

 

※ 공원

산책할 수 있는 공원이 가까운 거리에 있는지 여부는 생각보단 주택가격에 큰 영향을 준다. 아파트 근처에 공원이 있으면 좋다.

 

 

아파트가 낡았다고 봐야하는 항목들이 크게 달라지진 않는다. 똑같이 주택이고 사람이 사는 곳이기 때문이다. 누가 봐도 살기 좋아보이는 조건들은 구축이어도 마찬가지다. 다만 미래가치를 생각했을 때 대지지분이 클수록 좋다. 용적률이나 토지종별과 세대수 등을 확인해야 하는 이유이다.