부모님 집에 무상거주하는 자녀, 증여세 내야할까? 무상임대 기준 정리

가족 소유의 주택에서 거주하게 되는 일이 생길 수 있습니다. 이렇게 무상으로 임대를 주는 경우에 증여세가 발생하지는 않을까요? 상식 선에서 생각했을 때는 매년 월세분만큼 증여하는 것으로 계산할 것 같은데 실제로는 어떨지 확인해봅시다. 부동산 무상사용에 대한 증여 계산은 상증법에 명시되어 있습니다.

 

상속세 및 증여세법

 

상속세 및 증여세법 제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여)
① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.
② 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. 
③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항 및 제2항을 적용한다.
④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

상속세 및 증여세법 제37조에는 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여에 대해 별도로 명시되어 있습니다. 무상거주하는 경우는 제1항에 해당되네요. 타인의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻는 경우입니다. 이 조항은 부모, 자녀 등 가족관계, 직계존비속 등 관계 없이 '타인'이 기준입니다. 제3자의 주택에 무상거주하는 경우에도 해당되네요.

 

이떄, 증여세를 계산하지 않는 기준금액은 대통령령으로 정하게 되어 있습니다. 이 규정이 상속세 및 증여세법 시행령 제27조입니다.

 

상속세 및 증여세법 시행령 제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등)
③ 법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.
④ 법 제37조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 1억원을 말한다.

무상사용 이익 계산식

 

 

 

시행령 조항을 보면 무상사용은 5년 단위로 계산하게 되어 있습니다. 일단 무상사용을 하면 5년은 사용한다고 가정하고 증여세를 계산하는 것이죠. 그래서 무상사용 이익은 별도 그림으로 붙어 있는 계산식 대로 부동산 가액에 정해진 율을 곱해서 계산하게 됩니다. 이건 기획재정부령인 시행규칙에 명시되어 있습니다.

 

상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조(부동산 무상사용 이익률 등)
제10조(부동산 무상사용 이익률 등)
② 영 제27조제3항 계산식 및 영 제32조제3항제1호에서 “기획재정부령으로 정하는 율”이란 연간 100분의 2를 말한다.
③ 영 제27조제3항 전단에서 “기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음의 계산식에 따라 환산한 금액의 합계액을 말한다.

환산가액 계산식

 

시행규칙 2항에 따르면 기획재정부령으로 정하는 율은 연간 100분의 2, 즉 연 2%입니다.

 

그리고 3항에서 무상사용 이익의 환산가액 계산식을 제시하고 있습니다. 무상사용은 5년간 일어나는 미래의 일이지만 증여세는 현재 시점에서 납부하니까 현재가치(PV)로 할인률을 반영하여 계산해야 합리적입니다. 그래서 시행규칙에서는 10%의 할인률을 적용했고, 무상사용은 5년 단위로 계산하니까 승수인 n도 5가 되겠죠.

 

이전에 현재가치(PV)와 미래가치(FV)를 통한 복리계산방법을 아래 글에서 설명했습니다. 여기서 유의할 점은 현재가치 계산이므로 미래가치를 계산하는 복리계산 방식을 거꾸로 해야 한다는 점입니다.

 

※ 참고 : 투자기본(3) - 화폐의 시간가치, 복리계산방법, 72의 법칙

투자기본(3) - 화폐의 시간가치, 복리계산방법, 72의 법칙

 

다소 복잡했던 것 같지만 이제 정리를 해봅시다.

 

1. 타인의 부동산에 대한 무상사용(무상거주) 이익은 5년간 1억원 미만이면 증여세 비과세

2. 5년간 10%씩 현재가치로 할인해 계산한 부동산 가액의 2%를 무상사용 이익으로 계산

3. 이 무상사용 이익이 5년간 합계 1억원 미만이기 위한 주택 가액은 아래와 같이 계산

100,000,000원 / 2% / (1/1.1+1/1.1^2+1/1.1^3+1/1.1^4+1/1.1^5) = 1,318,987,404원

 

따라서, 13억 1898만원 이하 주택에 대해 무상거주 하는 경우에는 증여세가 과세되지 않습니다.

 

가족이나 제 3자에게 무상임대를 해야 하는 경우에는 가급적 13억원 이하인 경우에만 임대를 하는 것이 좋겠습니다. 아마 대부분이 1억원 미만 예외조건에 포함될 것이고, 소유자와 함께 거주하는 경우에도 예외조항으로 증여세가 발생하지 않습니다. 부모가 소유한 집에 자녀가 같이 거주하면 해당 주택이 얼마가 되었든 증여세는 발생하지 않는 것이죠.

 

만약 소유자와 같이 거주하지 않고, 주택가격이 13.19억원 이상인 경우엔 증여세를 어떻게 계산할까요? 법 규정을 다시 읽어보면 "기준금액 미만인 경우는 제외한다"라고 되어 있지 해당 금액을 빼서 증여세를 계산하라는 말은 없습니다.

 

즉, 무상사용의 이익이 1억원을 초과하면 해당 금액 전체가 증여세로 포함됩니다. 증여대상 금액이 0원이었다가 갑자기 1억원 이상으로 늘어나는 것이기 때문에 유의해야 합니다. 가능하면 주택가격이 상승하는 것까지 고려해서 10억원 이하 주택에 대해서 무상거주 하는 것이 안전하겠습니다.