연말정산 때문에 집 산다고? 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제

출처 : 한국경제

 

주거와 관련된 연말정산 항목에는 3가지가 있습니다.

 

1. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제

2. 주택임차 차입금원리금 상환액 소득공제

3. 월세액 세액공제

 

이번 글에서는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제에 대해 알아보겠습니다. 우선 단어의 뜻부터 살펴봅시다.

 

'장기' : 상환기간이 길다는 뜻입니다. 보통 5년~50년 만기까지 대출이 있습니다.

'주택저당' : 주택을 담보로 하여 근저당이 설정되어 있다는 뜻입니다.

'차입금' : 은행 등 금융기관으로부터 받은 대출입니다.

'이자상환액' : 그 대출의 이자를 상환한 금액으로 원금상환액은 해당되지 않습니다.

'소득공제' : 세액공제가 아닌 소득공제입니다.

 

이제 합쳐서 읽어봅시다. 만기를 길게 설정한 주택담보대출의 이자 상환금액에 대해 소득공제를 받는다는 뜻입니다. 주택을 구입할 때 주택담보대출(모기지대출)을 받았다면 이 항목으로 소득공제를 받을 수 있습니다. 요즘은 대출 없이 집을 구매하는 경우가 적기 때문에 1주택자 중산층 근로자에게는 매우 중요한 항목입니다.

 

 

연말정산 때문에 집을 산다고?

 

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 일반 서민들이 보다 쉽게 내집마련을 할 수 있도록 지원하는 제도입니다. 집에 대한 생각은 모두 다르겠지만 국민들의 자가보유율이 상승하면 사회의 불평등은 감소하고, 국가의 부가 배분되는 효과가 발생합니다. 그래서 정부에서 주택을 소유한 사람에게 혜택을 주는 소득공제 항목이 존재하는 것입니다. 무주택자의 주택 취득을 장려하는 것이 사회적 평등과 연결되는 것이죠.

 

그래서 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받으려고 하면 어떻게 해야할까요? 적용기준을 알아봅시다.

 

1. 근로자

먼저 연말정산이므로 근로소득이 발생해야 적용받습니다. 아쉽게도 사업자는 공제를 받을 수 없습니다.

 

2. 1주택 혹은 무주택

1주택을 보유한 세대 혹은 무주택 세대여야 합니다. 1가구 2주택인 경우에는 해당사항이 없습니다.

 

3. 세대주

해당 세대의 세대주만 공제를 받을 수 있습니다.

다만 예외조항으로 세대주가 주택자금 공제를 받지 않은 경우에는 세대원이 공제받는 것도 가능합니다. 세대원이 공제받는 경우에는 실제 해당 주택에 거주해야 공제 대상이 됩니다. 해당 주택을 월세를 준 상태라면 세대주여야만 공제가 가능합니다.

 

4. 세대주, 주택수 판단 기준은 과세기간 종료일

과세기간 종료일은 12월 31일입니다. 내가 12월 30일까지 세대주였다가 12월 31일에 조건을 충족하지 못하면 공제를 받을 수 없습니다. 반대로 12월 30일까지는 해당 사항이 없다가 12월 31일에 조건을 충족하면 공제를 받을 수 있습니다.

 

5. 취득시점 공시가 5억원 이하

구입하는 주택의 공시가격이 5억원 이하여야 합니다. 공시가격, 기준시가는 실제 내가 구매하는 주택의 가격이나 KB시세, 부동산원 시세를 말하는 것이 아닙니다. 재산세를 계산하는 기준이 되는  공시가로 보통은 시세보다 낮은 가격으로 형성됩니다.

 

※ 참고 : 정부에서는 주택가격 기준을 5억원에서 6억원으로 상향하는 방안을 검토하고 있고, 기재부에서 관련 연구용역을 진행중입니다. 아직 결과가 나오지는 않았으나 향후 확대될 가능성이 있어 보입니다.

 

6. 주택

굉장히 중요한 기준입니다. 주택이어야 합니다. 오피스텔, 상가 등은 주택이 아니므로 소득공제 대상이 아닙니다. 주거용 오피스텔이고 실체적 용도를 주택으로 사용하고 있더라도 건축법 상의 업무시설이라 주택에 해당되지 않습니다. 만약 아파트 1채, 오피스텔 2채를 보유하고 있다면 주택은 하나이므로 다른 요건을 만족하면 소득공제를 받을 수 있습니다.

 

7. 주택에 저당권을 설정해야함

일반적으로 주택담보대출을 받으면 '주택 담보'이기 때문에 해당 물건에 근저당을 설정합니다.

 

8. 등기일로부터 3개월 이내 차입

등기일로부터 3개월 이내 차입이라는 뜻은 주택구입 목적 대출을 말합니다. 등기일 3개월 이후에 차입하게 되는 생활안정자금 목적의 주택담보대출은 해당되지 않습니다.

 

9. 대출 채무자와 주택 소유자가 일치

대출을 가지고 있는 채무자와 주택의 소요주가 동일해야 공제를 받을 수 있습니다.

 

10. 분양권의 경우 분양가격 기준

새로 짓는 주택은 공시가격이 없으니 청약을 통해 일반분양을 받았거나 분양권을 매수한 경우에는 분양가격을 기준으로 5억원 이하인지 판단합니다. 다만 재개발 및 재건축 조합원인 경우에는 기존 건물과 토지의 감평액에 청산금을 합산한 금액으로 판단합니다.

 

그리고 주택이 준공된 후에는 최초 고시되는 공시가격을 기준으로 다시 판단합니다. 분양권 상태에서는 5억원 이하여서 중도금대출 이자, 잔금대출 이자는 공제를 받았다가 가격이 올라서 최초 고시된 공시가격이 5억원을 초과하면 그 해부터는 공제를 받을 수 없게 됩니다.

 

 

그래서 세금이 얼마나 줄어드는데?

 

앞선 글, "초보자를 위한 연말정산 가이드"에서 실제 납부하는 소득세를 직접 계산해보았습니다.

 

※ 참고 : 초보자를 위한 연말정산 가이드, 이렇게 세금 아끼세요!

초보자를 위한 연말정산 가이드, 이렇게 세금 아끼세요!

 

우리가 받은 세전 급여가 총급여입니다. 총급여에 각종 공제금액들을 차감하여 소득세 계산의 기준이 되는 소득금액을 과세표준액이라고 합니다. 월급 300만원인 직장인이 아무런 공제를 받지 않았을 때 과세표준이 1,865만원이고, 이때 소득세는 171.75만원입니다. 이처럼 대부분의 근로자는 과세표준 1,200만원 초과 4,600만원 이하 범위에 속하고, 15%의 세율(지방소득세 포함 시 16.5%)을 적용받습니다.

 

아파트를 3억원에 매수하고, 보금자리론을 통해 2억원의 대출을 받았다고 가정해봅니다. 40년 4% 고정금리로 빌렸다고 가정하면 1년간 납부하는 이자는 800만원입니다. 물론 원금 상환조건이니 실제 이자는 그것보다는 조금씩 계속 감소하겠죠. 계산 편의상 800만원이라고 하겠습니다. 연말정산 시에 앞서 언급한 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 조건을 모두 만족하면 이자금액 800만원 모두 소득공제를 받게 됩니다.

 

과세표준이 1,865만원이면 집을 매수한 것으로 과세표준이 1,065만원으로 감소한다는 뜻입니다. 이때 소득세는 총 70.29만원이니 약 101만원의 소득세가 감소하였습니다. 이처럼 소득이 어느 정도 있는 근로자가 집을 구매하고 장기 모기지론을 설정하면 매년 100만원 이상의 소득세를 줄일 수 있습니다.

 

과세표준상 24%, 35% 등의 높은 세율을 적용받는 고소득 근로자의 경우에는 더욱 유리합니다. 이자상환액의 24%, 35% 만큼 소득세가 절감되기 때문입니다. 대기업에 다니는 직장인, 고소득 직장인이라면 이 제도를 꼭 고려하시기 바랍니다.

 

 

소득공제 한도는 얼마인데?

 

장기주택저당차입금 이자상환액의 소득공제 한도는 대출 상환방식, 상환기간에 따라 달라집니다. 상환기간이 10년 미만인 경우에는 공제를 받을 수 없습니다. 일단 10년 이상이어야 합니다.

 

15년 이상 고정금리, 비거치식 분할상환인 경우에는 1800만원까지 공제받을 수 있습니다. 비거치식 분할상환은 말 그대로 거치식이 아니고 매월 원금과 이자를 같이 갚아나가는 방식의 대출을 말합니다.

 

15년 이상 고정금리인 거치식 대출이거나 15년 이상 변동금리인 비거치식 분할상환 대출인 경우에는 1500만원까지 공제가 가능합니다. 은행에서 판매하는 일반적인 변동금리 방식 장기 분할상환 주담대가 여기에 해당됩니다.

 

상환기간이 15년 이상인데 변동금리인 거치식 대출 등 위의 조건에 해당되지 않는 기타 상환방식은 500만원까지만 공제가 됩니다.

 

상환기간이 10년 이상 ~ 15년 미만인 경우에는 공제한도가 300만원입니다.

 

이처럼 제대로 소득공제를 받기 위해서는 상환기간 15년 이상, 고정금리 방식, 비거치식 분할상환 이 3가지 상환조건을 적용해야 합니다. 여건상 고정금리가 어렵다면 나머지 2가지 조건을 챙겨야 1,500만원까지 공제한도를 받을 수 있습니다.

 

 

부부 공동명의인데 공제 받을 수 있나요?

 

공동명의로 주택을 취득한 경우에는 주택의 명의자, 대출의 명의자에 따라 공제 여부가 갈립니다. 대출의 채무자와 주택의 소유자가 일치해야 공제를 받을 수 있기 때문입니다.

 

주택 명의는 공동명의인데 대출은 단독명의 대출인 경우, 해당 대출명의자 본인만 공제를 받을 수 있습니다. 가령, 남편 명의로 대출을 받았다면 아내가 근로소득이 있더라도 아내가 공제를 받을 수는 없습니다. 오로지 대출 명의자인 남편만 공제를 받을 수 있습니다.

 

주택도 공동명의, 대출도 공동명의로 받은 경우에도 마찬가지입니다. 본인 명의의 대출에서 발생한 이자상환액에 대해서만 본인이 공제받을 수 있습니다. 공동명의 대출의 경우 채무 부담비율을 별도로 규정하지 않았다면 부부가 각각 50%씩 채무를 부담하는 것으로 봅니다.

 

따라서, 공동명의로 주택을 취득한다면 대출 명의자는 근로소득이 많이 발생할 쪽으로 몰아주는 것이 유리합니다.

 

 

대환하는 경우에도 공제가 가능한가요?

 

금리 등의 사유로 대출 갈아타기를 할 수 있겠죠. 이렇게 대환하는 경우에는 주택구입 목적(등기일 3개월 이내 차입)이 아닌데 공제를 받을 수 있을까요? 상환기간이 15년 이상이라면 대환대출을 받더라도 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능합니다. 이때 해당 금융기관이 직접 상환하고 저당권을 설정하여야 합니다.

 

소득세법 시행령 제112조(주택자금공제)

 

그런데 상환기간이 10년 이상 15년 미만인 경우에는 어떻게 될까요. 15년 이상으로 상환기간을 연장해야 합니다. 그리고 상환기간 연장 또는 신규 차입한 시점을 기준으로 기준시가 5억원 이하여야 합니다. 즉, 10~15년에 해당되어 300만원 공제한도를 받고 있던 분이 대환대출을 했는데 그 시점 공시가격이 5억원을 초과하면 앞으로 소득공제를 못 받게 됩니다. 따라서 이러한 조건에 해당된다면 대환대출 시에 이러한 사정을 고려하여 유불리를 계산하셔야 합니다.

 

소득세법 시행령 제112조(주택자금공제)

 

대환대출을 받으면서 대출액을 증액하는 경우도 있을 수 있습니다. 이럴 때는 기존 차입금 잔액에 대한 이자상환액만 공제 대상이 됩니다. 2억을 대출 받고, 나중에 3억원으로 증액을 하더라도 실제 소득공제는 2억원에 대한 대출금 잔액에 대해 공제가 되는 것이죠.

 

 

이렇게 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제에 대해 알아보았습니다. 내집마련을 빠르게 하면 이렇게 소득공제도 받을 수 있고, 40년 장기 고정금리, 체증식 상환방식으로 인플레이션을 강력하게 헷지할 수 있습니다. 1주택 세대주를 유지하면 세를 주더라도 소득공제를 받을 수 있는 것도 장점입니다. 특히 요즘처럼 고금리 시기에는 이자부담이 큰데 이런 혜택을 잘 챙기는 것이 중요하겠습니다.

 

 

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