전세 월세 계약갱신청구권, 실거주 목적으로 거절하면?

2020년 7월 국회에서는 부동산 시장을 뒤흔든 법안이 하나 통과됩니다. 바로 임대차 3법입니다. 이 중에서 2개 법안은 통과 후 바로 다음날 시행되면서 전월세 시장에 큰 영향을 주었습니다. 상당히 큰 변화를 바로 적용하다보니 시장의 플레이어들도 모두 놀랐었죠.

 

이번 법안 개정으로 크게 3가지가 바뀌었습니다.

1. 계약갱신요구권 도입 : 흔히 계약갱신청구권이라고도 부르는 권리입니다. 당초에 없던 권리가 소급적용으로 모든 전월세 세입자에게 부여되었습니다.

2. 전월세 상한제 : 전면적인 상한제는 아니고, 계약갱신요구권을 사용할 때 적용되는 상한제입니다. 갱신요구권 사용 시 임대인은 5% 이내로만 임대료를 올릴 수 있습니다.

3. 전월세 신고제 : 이 법안은 바로 시행되지는 않았고, 1년 후인 2021년 6월부터 시행되어 1년간 계도기간을 갖고 올해 2022년 6월부터 본격적으로 적용되고 있습니다.

 

이렇게 새로운 제도 3가지가 도입되었습니다. 다만 법령은 전반적인 틀을 규정하는 것이기에 명확히 정해지지 않은 부분들에 대한 해석 문제로 임대인과 임차인 간의 분쟁도 지속적으로 일어나고 있습니다. 소송도 진행중인 사안들이 있으며, 가장 이슈가 되는 부분은 바로 계약갱신청구권입니다. 법안 통과 후 워낙 빠르게 전월세 가격이 올랐기 때문에 올라간 가격으로 세를 주고 싶은 임대인의 욕구와 전월세 상한제로 싼 가격에 2년 더 살고 싶은 임차인의 욕구가 충돌하고 있습니다.

 

이처럼 분쟁이 일어나거나 법안 해석 등에서 오해가 일어날 수 있는 부분들을 살펴보도록 합시다.

 

탄천과 정자동 아파트들

 

Q. 묵시적 갱신이 이뤄진 경우 계약갱신요구권이 행사된 것으로 보나요?

 

계약갱신요구권은 임차인의 권리이기 때문에 권리행사에 대한 명시적 의사표시가 있어야만 합니다. 묵시적 갱신이 이뤄졌다면 임차인은 계약갱신요구권을 사용하지 않은 것으로 보며, 해당 권리는 아직 남아있는 것입니다. 따라서 묵시적 갱신 이후 다음 계약갱신 시점에서 임차인은 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다. 임대인이라면 재계약 시점에 계약서를 통해 임차인이 계약갱신요구권을 행사했음을 서면으로 남겨두는 것이 좋겠습니다.

 

 

Q. 임차인이 기존 임대인에게 계약갱신 의사를 밝힌 상태에서 임대인이 주택을 매도했다. 새로운 임대인은 임차인에게 자신이 실거주를 하겠다는 의사를 밝혔는데, 이때 임차인이 기존 임대인에게 행사했던 계약갱신요구권은 그대로 인정될까요?

 

다소 복잡한 상황처럼 보이지만 어려운 상황은 아닙니다. 임차인은 계약갱신요구권을 사용하였고, 임대인이 변경된 것은 임차인의 사정이 아니기에 임차인의 권리를 보장할 필요가 있습니다. 기존 임대인은 실거주 의사를 표시하지 않았고, 임차인의 계약갱신을 거절할만한 정당한 사유도 없습니다. 따라서 계약갱신요구권의 효력이 발생하며, 신규 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없습니다.

 

임차인은 임대차 종료일로부터 6개월 전부터 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 따라서 실거주를 원하는 주택 매수자라면 세입자가 있는 집을 매수할 때는 임대차 기간 종료 6개월 전에 소유권 등기를 진행하고 실거주 의사를 표시해야 합니다.

 

 

Q. 이미 4년 이상 거주중인데 계약갱신요구권을 사용할 수 있나요?

 

계약갱신요구권은 법 개정으로 1회에 한하여 계약을 2년 연장할 수 있는 권리입니다. 과거에 체결한 임대차 계약을 통해 계속 거주해왔다고 하더라도 계약갱신요구권을 사용한 적이 없다면 행사할 수 있습니다.

 

 

Q. 법인 소유 주택에 거주중인데 법인이 실거주를 이유로 계약갱신요구권을 거절할 수 있나요?

 

임직원이 실거주를 하기 위한 목적이라 하더라도 어렵습니다. 왜냐하면 임대인 본인의 실거주여야 하기 때문입니다. 법인의 임직원은 임직원이지 법인 자체는 아니므로 실거주를 사유로 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다.

 

 

Q. 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유에는 어떤 것이 있나요?

 

임대인 본인 혹은 직계존비속이 해당 주택에 실거주하려는 경우 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다. 또한 임차인이 2개월 이상 임대료를 연체하거나, 주택을 파손시키거나, 타인에게 재임대(전대)하는 등 계약사항의 심각한 위반이 발견되었을 때도 거절할 수 있습니다. 마지막으로 임대인이 임차인에게 보상을 제공하기로 서로 약정하여 실제 보상이 이뤄진 경우 임차인이 변심하여 갱신청구권을 사용하더라도 거절할 수 있습니다.

 

 

탄천

 

 

Q. 임대인과 임차인이 계약갱신요구권을 사용하지 않기로 약속했을 때, 이러한 약정은 법적인 효력을 갖나요?

 

임차인에게 불리한 약정은 법적으로 효력이 없습니다. 주택임대차보호법에 따라 이러한 약정은 효력이 없으므로 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 임대인도 약정을 사유로 거절할 수 없습니다. 다만 상호 합의를 통해 임차인이 보상을 받은 경우에는 법적 효력이 발생합니다.

 

 

Q. 집주인이 실거주를 사유로 계약갱신요구권을 거절할 때, 임대인은 실거주 여부를 임차인에게 입중해야 하나요?

 

임대인이 실거주를 할 지 여부를 임차인이 알기는 어렵습니다. 마찬가지로 임대인에게 실거주 목적이 있는지 여부를 임차인에게 객관적으로 입증한다는 것도 쉽지 않은 일입니다. 따라서 임대인이 별도로 실거주를 할 것이라는 자료를 제시하지 않더라도 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

 

 

Q. 계약갱신요구권을 사용하여 임대차 계약을 2년 연장하였습니다. 이 경우 반드시 2년 동안 거주를 해야만 하나요?

 

최초 임대차 계약의 경우 2년 동안 거주를 해야합니다. 하지만 갱신되는 계약의 경우 계약기간은 2년이어도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 해지통보의 효력은 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월 후 발생합니다. 따라서 2년 기간 중간에 이사를 가야하는 경우에는 3개월 전에 미리 임대인에게 통지하는 것이 좋습니다.